案例分析:如何给新酒店做财务测算 | 辉视


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  从表中所列数据可以看出,由于第二年至第五年的收入增长幅度始终高于费用增长幅度,所以,只要酒店开业首年产生必定的经营毛利,那么一般情况下接下来四年酒店的毛利只会增长,不会减少。

  酒店经营的最终目标是获得净利润

  酒店投资者的资金起源重要有自有资金、银行贷款和产权式酒店产权销售所得,若是用自有资金作酒店投入,那就必须盘算银行利息,若是从银行贷款的,就必须每年准时向银行还贷,若是做产权式酒店,就必须逐月逐年地向业主返还高额利息。

  若一大笔自有资金定期五年存放在银行,其利息收入至少在5%以上;若从银行贷款,目前的贷款利息大概是1-3年为5.4%,3-5年是5.76%,六年以上是5.94%;若要付给产权式酒店的业主回报,一般是税前9%外加每年必定数量的免费客房入住券。因此,酒店投资者花巨资将酒店建成后,如果经营的毛利润多于自有资金存入银行的利息,或多于银行贷款的利息,或多于业主返租费用,那么酒店就产生了净利润,这才真正达到了投资者的目标;如果经营的毛利润还不够付那些利息或返租费用,那么酒店就意味着亏本经营;如果酒店的毛利润为负数,连自己都养活不了自己,那么业主除了要拿出一笔可观的资金还贷或返给产权业主租金外,还要持续向酒店投入,这样的酒店麻烦就大了。

  值得我们注意的是,中国乃至世界上的酒店管理公司绝大多数采用的是委托管理方法,他们只输出管理,而不负责酒店的盈亏,赚了钱要分存。他们所谓赚钱的概念是什么呢?就是酒店产生了毛利,其实这是很不公平的,因为有毛利的酒店许多还是在亏本经营,合理的游戏规矩应当是,酒店有了净利润,酒店管理公司才可按照必定比例得到嘉奖。若是酒店亏了钱,即经营没有产生毛利,那么酒店管理公司照样按照营业总收入的比例拿走管理费,而且派驻的高级管理人员的工资福利待遇分文不少。道理其实很简略,可遗憾的是,中国的许多酒店业主就愿意吃这个亏、上这个当。

  如何盘算酒店的净利润呢?拿上边举的酒店案例来说吧,酒店建筑面积共有3.3万m²,按现在四星级酒店标准以及市场的建设造价测算,酒店建筑投入约为1200元/M²,机电安装工程投入约为1000元/M²,酒店装饰工程投入约为2800元/M²,那么全部酒店投入约为:(1200+1000+2800)×33000=16500万元。除建设投入外,酒店创办费用须消费约1500万元,投入总计约为18000万元。按五年贷款利率5.76%盘算,那么酒店须向银行每年还款利息为18000×5.76%=1036.8万。该酒店首年实现经营净利润为:1432.7936(经营毛利)-1036.8(银行贷款利息)=395.9936万元。

  附带阐明的是,个别酒店在盘算净利润时把土地转让金和拆迁补偿费的投入算在了酒店固定资产折旧中,这种测算方法是毛病的,因为世界上的土地属稀缺资源,是永远不会贬值的,更谈不上什么折旧。



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